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  • 公司產業
    房地產專題報道

    地產轉型 激流勇退還是狡兔三窟?

    文|本刊記者 楊旭然 日期: 2018-10-31 瀏覽次數: 51

    地產公司轉型從來不是一個新鮮的話題,在2010年左右,就有大量的地產上市公司在不堪的產業環境下選擇轉型。

    經過了2009年的寬松之后,地產行業快速回暖,但隨之而來的是提高首付比例、房貸收緊等宏觀調控政策,這給剛剛經歷了行業巨幅波動的地產商們帶來了極大的不安全感。

    但是在當時,習慣了掙“快錢”的地產商們,大多數都瞄準了另外一個掙快錢的行業——礦業,當時的典型代表包括萬澤地產、綠景地產、中珠控股等。

    在當年的大宗商品牛市中,礦業是大量上市公司努力追捧的行業,甚至一度有“炒元素周期表”的說法。據不完全統計,僅在2011上半年,就有差不多近六分之一的上市房企或多或少涉足礦業。

    隨后幾年的時間里,雖然幾經周折,全國范圍內的各級城市房屋價格不斷上漲,大型房地產企業也賺到了非常多的利潤,但出乎人們意料的是,有更多的房地產企業對自己的處境不滿,始于2010年的地產企業轉型,竟然只是一個開始。

    王石還在念叨著“不能多元化”,但已經不斷有房地產企業開始利用資金優勢跨界轉型。2011年之后轉型的不僅有礦業,還有了金融、醫療甚至是互聯網高科技和農業。觀察這些中國“最土豪”企業的變遷,我們可以感受到時代脈搏的清晰跳動。


    萬科 聚焦于人

    2017年,和其他很多行業一樣,中國房地產行業的集中程度也在進一步提高。前四大房地產開發企業銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%,“強者恒強”的局面已經非常清晰。

    中小型房地產企業的生存空間受到了劇烈擠壓,或勉強支撐,或退出市場,但頭部企業也并非心無旁騖的買地蓋樓。地產行業經過幾十年的發展已經十分成熟,行業里最受益、最成功的企業,對此也有著非常清晰的認識,并且積極著手布局下一個增長點。

    即便是行業內增長最穩健、資產負債情況最好的萬科,也已經開始了自己的轉型之路。根據萬科的規劃,將由原本聚焦在一、二線城市的中產階級住宅地產的提供商,轉向“城市配套服務商”和“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位。這個聽起來有些宏大的定位,實際上凝結了郁亮對于人居生態的思考。

    2015年,萬科物流地產發展有限公司成立,同時萬科物業主動拓展了近400個非萬科項目的住宅項目。另外,萬科在這一年還通過聯合股權投資的形式,與上海地產集團、上海中醫藥大學共同組建混合所有制公司,專注養老運營服務。

    2017年,萬科聯合多家機構共同收購全球最大的物流地產企業普洛斯,其中萬科為大股東持股比例21.4%,一舉成為物流地產行業最具競爭優勢的企業之一。2018年7月,又宣布收購太古冷鏈,獲得了上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫資產,并且具備分揀配送等服務功能。

    可以看到,萬科在物業、物流領域的推進,背后的邏輯是對人的需求的思考。城鎮化完成之后,生活在城市里的人們需要更有優質的配套服務,不論是居住還是購物。郁亮試圖去滿足居住在建筑中的人們的生活,而不是陷入建筑本身的窠臼。


    融創 精神需求

    對于樂視的收購,一度將融創推向了風口浪尖。這家原本在地產領域勢頭迅猛的企業, 忽然之間調頭玩起了互聯網,還是以一種令人如此瞠目結舌的方式進入——收購已經明顯處于頹勢并且問題重重的樂視網。

    最終精明的孫宏斌不得不咽下投資受損的苦果,目前看來這多億的收購完全可以在幾個月之后以腰斬甚至更低的價格實現。有人會因此去質疑孫宏斌的投資能力,但融創此舉背后,確實有一整套的戰略思考。

    在2018年亞布力中國企業家論壇上,孫宏斌第一次系統闡述了自己的轉型理論,也標志著以激進著稱的融創正式開啟轉型之路。此前他也曾多次表示房地產行業的下半場就是“投資美好生活”,也就是買套好房子(融創),再回去看電視(樂視),電視上放好看的電影(萬達影業),然后出門去旅行(萬達城)。

    和郁亮的思路類似,但孫宏斌更看重精神文化層面的消費。這些在基本物質生活、居住條件滿足之后的文化需求,最集中的體現就是視頻節目、電影和旅行,因此融創先后收購了樂視,投資了萬達電影和萬達城。

    和萬科循序漸進不同的是,融創在轉型方面的動作,和在地產行業本身的動作一樣,都屬于偏激進的操作,不論是165.5億投資樂視,還是632億收購萬達項目,還是參與萬達電影的投資,都花費了巨額資本。

    無論在目前來看轉型是否成功,都不影響融創成為中國房地產市場第一梯隊的一員。在這個集中度越來越高、強者恒強的市場中,融創已經占據一席之地。


    宜華地產 激進大健康

    地產公司的轉型,受限于行業原本相對較強的盈利能力,因此往往會選擇礦業等看起來同樣“吸金”的行業來做,對于技術能力要求較高的行業,大多數地產公司都沒有太大的興趣。

    宜華則是地產公司轉型中相對特殊的一個情況,選擇不斷收購醫院、醫療醫藥類企業,來形成大健康的全面布局。

    到2017年報,宜華健康上市公司所有收入、利潤已經全部來自大健康產業,其中以各種類型的醫院為主的醫療板塊,占總收入比的92%以上。

    并購是宜華主要的策略。僅在2018年,公司先后收購了玉山縣博愛醫院70%的股權、永川臥龍醫院65%的股權、新疆人民醫院蘇州路院區10年特許經營權,并且通過配股募資30億元,繼續打造醫療健康服務網絡。

    在此前2017年,公司還收購了包括余干縣楚東醫院60%的股權、昆山長海醫院70%的股權等,并且在這一年非常堅決的剝離了原地產主業。

    但值得注意的是,因為采用相對激進的并購方式進行大健康轉型,宜華已經付出了大量的資本,其中有非常多是以杠桿方式進行的,截至2018年一季度,其資產負債率已經達到67.39%,但是凈資產收益率水平仍然較低。

    醫療機構看似每天顧客盈門,是幾乎所有醫療器械、醫藥和健康服務最大的入口,但實際上虧損者甚多,各地國營醫院有很多都是負債經營。因此雖然行業的前景看好,但眼前的經營環境并非一馬平川,習慣了賺快錢的地產公司,能否適應這種復雜的經營模式,以及艱巨的整合任務,還有待觀察。?


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