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    房地产专题报道

    风口之上的物流地产

    文|王方玉 日期: 2018-10-31 浏?#26469;?#25968;: 24

    “2017年的双11创造了超10亿件的包裹,其中有一半是从普洛斯和万科的货仓里发出。”

    近年来,伴随着电商及新零售产业的不断发展,物流地产行业逐渐站上“风口?#20445;?#29289;流地产成为房地产业、电商行业、物流行业的共同热点。高标准的物流地产因为供应的稀缺性,和相对其他物业类型而言的高回报率而受到资本青睐。

    戴德梁行的一份报告指出,至2020年,中国电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将远大于供应,缺口超过1亿平方米,短期内市场将维持供不应求的状态。

    世邦魏理仕《2017全球优质物流地产租金报告》显示,中国主要城市非?#26434;?#20013;高标准物流设施存量尚不足美国的1/10,增长空间巨大;同?#21271;?#19978;广等一线城市的物流设施投资净回报率高于商业地产和住宅地产。

    在物流地产领域,以普洛斯、嘉民为代表的外资企业是先行者和绝对的主力军,宇培、易商红木、宝湾物流、中储股份等国内物流地产商也深耕已久。此外,万科、绿地等传统地产商,菜鸟物流、京东等电商物流企业;中国人寿、海尔电器等成立的产业基金也在最近一段时间内纷纷入局。

    戴德梁行的报告显示,截至2016年底,普洛斯(58.6%)、嘉民(8.2%)、宇培(6.6%)、宝湾物流(5.9%)、易商(5.1%)在该领域的市场占有率位列前五。


    普洛斯&万科 ?#23395;?#21322;壁江山

    普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商,于2004年开展在华业务,凭借优质的全球客户资?#20174;?#20808;进的运作模式,很快打开了中国市场。

    如今普洛斯早已成为行业的龙头与标杆。截至2018年3月末,普洛斯在中国拥有并经营占地4400万平方米,建筑面积2800万平方米的物流基础设施。其市场份额超过50%,?#23395;?#20102;物流地产行业的半壁江?#20581;?/p>

    能够?#26438;?#25171;开中国市场,普洛斯先进的资本运用方式功不可没。普洛斯通过在境外发行Reits(房地产投资信托基金)的方式来?#25216;?#36164;金,撬动3-5倍的杠杆。

    一般来说,当一个项目进入稳定运营状态,出租率达到90%以上,租金回报率达到7%以上?#20445;?#26222;洛斯会将成熟物业装入到物流地产基金中。对于普洛斯来说,相当于完成了一次销售,提前兑现了开发收入和开发利润,并回笼了大部分资金。

    之后普洛斯可以再将这些资金用于开发新项目,既解决了资金难题?#36136;?#29616;了轻资产运营,周转效率大大提高。而之所以能够顺利?#25216;?#20247;多私募基金,一方面是美国Reits 市场较为发达,另一方面与普洛斯的优质品牌和高效运营分不开。

    近年来,越来越多的电商、品牌商、物流商开始全国?#23395;郑?#26222;洛斯遍布全国的物流网络满足了客户的这一要求。据悉,普洛斯50%的客户会租用两地甚至多地的仓库。

    大量的优质客户保证了普洛斯仓库的高出租率,其仓储项目的出租率基本保持在85%,处于行?#30340;?#36739;高水平;高达70%的客户选择期满后与普洛斯续约。

    此外,仓储土地供给的紧张也促使普洛斯寻求参与二级土地市场的机会,陆续展开多次?#23637;骸?#36825;其中两个重要的?#23637;?#21253;括深基地B19.9%的股权,中储股份(600787.SH)15.3%的股权,这两家国资企业均在全国拥有十分可观的土地资源,普洛斯市场份额得以进一步巩固和拓展。

    可以说,普洛斯具有较为坚固的护城河,后进入者很?#35328;?#30701;期之内改变当前格局。

    因此,进军物流地产行业的万科选择了入股普洛斯。2017年7月,万科发布公告称,将联合普洛斯现任高管以及众多基金公司参与普洛斯的私有化工作。其中,万科投资占股21.4%。

    万科进军物流地产筹划已久,2015年万科撤销物流地产事业部,取而代之的是联合黑石集团成立万科物流地产发展有限公司。

    最新数据显示,万科累计获取的物流地产项目已达84个,累计获取建面近629.88万方,2018上半年新增建面211.88万方,达到去年全年的78%,万科的物流地产业务正在进一步加速。

    宝湾物流&南山控股 换股如虎添翼

    2008年次贷危机爆发之?#20445;?#26222;洛斯曾一度陷入困境,一个月内股价暴跌78%。

    其中原因,在于尽管Reits 的运作模式有诸多优点,但其抗风险能力?#20808;酰?#22312;逆周期时容易发生风险事件。经济下行情况下,客户货源减少导致租金回报率不达标,基金?#25216;?#26080;法完成,原本的高周转率无法实现,容易陷入流动性危机。

    与Reits 模式不同的是,招商?#21046;?#19979;的宝湾物流选择的是自持物?#30340;?#24335;,相对更为稳健,但是相对开发周期较长,资产规模积累速度不如采用基金模式的外资企业。

    截至2016年底,宝湾物流在物流地产行业的市场占有率为5.9%,位居第四位。在上海、天津、广州等29个城市自行开发并管理50个物流园项目,运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米。

    物流地产的本质依然是“地的生意?#20445;?#25343;地能力和拿地成本很大程度上决定了后续的投资回报率。背?#31354;?#21830;局,宝湾物流在低成本拿地上具有明?#26434;?#21183;。

    宝湾的母公司深基地B连续多年的毛利率均在50%以上。其2014、2015及2016年各运营物流园区业务合计收入连年增长,复?#26174;?#38271;率达20.92%,合计净利润分别为1.57亿元、1.81亿元和1.99亿元,复?#26174;?#38271;率达12.58%。

    此外,宝湾在物流行业已深耕多年, 在物流园区选址、开发建设、运营管 理等方面均积累了丰富的经验,并已形成网络化?#23395;郑?#20855;有一定的规模优势。一个典型的?#29486;?#26696;例是耐克,全国所有的耐克鞋都是从宝湾物流园区发出来的。

    此前宝湾物流隶属于上市公司深基地B,今年7月,南山控股(002314.SZ)以发行A股股份换股方式吸收合并了深基地B。宝湾物流是深基地B的核心资产,根据深基地B2017年报数据,仓储堆存业务营营收占其总营收的80.71%。

    吸收合并后,南山控股成为物流与地产的双轮驱动格局。目前南山集团在全国重点一、二线城市拥有可观的工业和物流用地,可以为宝湾物流的扩张提供资源支持。


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